Dobar vjesnik onog što dolazi

Investitori u nekretnine postaju sve oprezniji zbog zabrinutosti oko političke neizvjesnosti, trgovinskih ratova i sve sporijeg gospodarskog rasta na ključnim tržištima diljem svijeta, navodi se u globalnom izdanju Emerging Trends in Real Estate za 2019. godinu, godišnjem izvješću koje prati stavove ulagača u nekretnine, a koji zajednički objavljuju Urban Land Institute (ULI) i PwC. U izvješću se navodi kako se ulagači pokušavaju zaštititi od takvih kretanja, istodobno revidirajući tradicionalne poslovne i valuacijske modele, odgovarajući time na promjenjive zahtjeve potrošača.

Globalno izvješće Emerging Trends koje je objavljeno na konferenciji MIPIM-u u Cannesu temelji se na nedavno provedenim intervjuima s gotovo 30 globalnih lidera iz sektora nekretnina i na odgovorima tisuća ispitanika koji su komentirali zaključke izdanja za Sjevernu Ameriku, Europu i regiju Azije i Pacifika za 2019. godinu, objavljene krajem prošle godine.

Unatoč zabrinutosti oko globalne gospodarske perspektive, ispitanici ukazuju na to da još uvijek postoje pozitivne naznake u sektoru nekretnina u 2019. godini. Vjeruju da će odluka američkih Federalnih rezervi o zaustavljanju rasta kamatnih stopa, uz niže razine dužničkog financiranja i manju ponudu nekretnina na većini tržišta u svijetu (u usporedbi sa zadnjim fazama posljednjeg pozitivnog ciklusa), ublažiti učinke usporavanja.

Istraživanje ukazuje na višestruke promjene koje nadilaze tradicionalne gospodarske čimbenike koji će i dalje pogađati sektor nekretnina u svim industrijskim ciklusima. Ovo uključuje ubrzano zastarijevanje nekretnina, koje predstavlja sve veću brigu vlasnicima imovine diljem svijeta, popraćeno brzim promjenama na području tehnologije, demografije i društvenih normi, kao i pojačan naglasak na rizike za nekretnine povezane s klimatskim promjenama.

Kako nove generacije postaju radnici i potrošači, imovina se već sada prilagođava kako bi zadovoljila različite zahtjeve tih skupina, kao što je primjerice razvoj fleksibilnog rada i hotela i maloprodajnih mjesta koji kreiraju iskustvo korisnika. To zahtijeva od vlasnika da promijene način na koji upravljaju svojim poslovanjem kako bi pospješili povrat uloženog i vrlo vjerojatno će imati dugoročniji učinak na vrijednosti i rezultate.

Sve veća privlačnost alternativnih nekretnina, kao što su studentski smještaj i smještaj za starije osobe čini ih omiljenim vrstama nekretnina među ulagačima i upraviteljima fondova. Ovaj trend predstavlja temeljnu, strukturalnu tranziciju unutar sektora koji nastoji zadovoljiti zahtjeve stanara i potrošača koji se brzo mijenjaju.

„Naš sektor polako prihvaća izazove i mogućnosti koje pruža strukturalni utjecaj tehnoloških, društvenih i demografskih trendova na izgrađeno okruženje“, izjavio je W. Edward Walter, glavni izvršni direktor ULI-ja. „Uz zabrinutost oko klimatskih pitanja, ove će promjene imati trajni utjecaj na razvoj nekretnina i odluke o ulaganjima na tržištima širom svijeta“, objašnjava Walter.

„Širina i priroda globalnog sektora nekretnina brzo se mijenja, uključujući i zanimljivu pojavu alternativnih sektora, značaj potrošača i sve veću važnost operativnih aspekata nekretnina. Sa sadašnjom dinamikom na kraju gospodarskog ciklusa, uvjetima niskog povrata uloženog i promjenama potreba stanara, svjedoci smo izazovnog razdoblja za sudionike u prometu nekretnina, koji će zaista morati postupati pametno i uložiti dodatne napore kako bi otkrili mogućnosti i stvorili vrijednost“, rekao je Craig. Hughes, PwC-ov globalni voditelj usluga u sektoru nekretnina.

Istraživanje uključuje i pogled na čimbenike specifične za Aziju, Europu i SAD koji imaju globalne posljedice kao što su u Aziji temelji sektora nekretnina i dalje čvrsti. Iako su ispitanici primijetili da kineski prekogranični tokovi kapitala i dalje opadaju, rastuća aktivnost na području ulaganja i postojane cijene ublažavaju zabrinutost zbog smanjenja kineskog kapitala. Seoul se pojavio kao središte komercijalnih ulagačkih aktivnosti, zauzevši mjesto uz bok Tokiju. Tržišta u nastajanju, kao što su Vijetnam i Indija, počinju privlačiti pažnju, a zbog visokih stopa popunjenosti smještajnih objekata i dobre buduće ponude, alternativne nekretnine poput individualnih skladišnih prostora, podatkovnih centara, studentskog smještaja i smještaja za starije postaju sve privlačnije diljem regije.

Europski ulagači sve češće su suočeni s neizvjesnim gospodarskim izgledima, za razliku od optimizma koji je obilježio 2018. godinu. Ulagači se zabrinuti za budućnost zbog usporavanja rasta u Francuskoj i Njemačkoj, ulaska Italije u recesiju i prijeteće sjena Brexita. Značajan pad povjerenja potrošača utječe na usporavanje gospodarskog rasta, ujedno smanjujući rizik od porasta kamatnih stopa na kontinentu. Ispitanici su bili ohrabreni količinom kapitala koji još uvijek dotječe u europski sektor nekretnina, iako upozoravaju da raspoloživi investicijski proizvod ne zadovoljava potražnju jer ulagači postaju sve discipliniraniji i oprezniji.

SAD bilježe povećanje ulaganja u nekretnine unatoč prijetnje mogućeg gospodarskog usporavanja u 2020. godini. Država je imala koristi od priljeva kapitala iz Kanade, Francuske, Njemačke i Singapura. Ako dođe do recesije, ispitanici vjeruju da će to biti kratak pad nakon čega će uslijediti brz oporavak. Iako su stavovi o SAD-u općenito pozitivni, ispitanici su izrazili zabrinutost oko nastavka trgovinskih napetosti između SAD-a i Kine koje bi mogle dovesti do ograničavanja planova širenja kompanija, ali i do pada rasta bruto domaćeg proizvoda.